En términos simples, una promesa de compraventa es un contrato en el cual las partes se comprometen, una a vender una propiedad y la otra a pagar un determinado precio por ella. Se establecen las condiciones y la fecha de realización del contrato final de compraventa.
Aunque se enojen nuestros amigos corredores de propiedades, pastelero a tus pasteles, una promesa de compraventa DEBE ser redactada por un abogado.
A la hora de firmar una promesa de compraventa, es necesario tomar ciertos resguardos.
1.- Si vamos a firmar una promesa de compraventa, sugiero hacerlo por escritura pública, ante notario, o instrumento privado al menos protocolizado, señalando un precio, una fecha de firma, y las condiciones en que las partes se comprometen a comprar.
2.- No se deben dejar cheques ni pagares, ni vale vistas en garantía de la seriedad de la oferta -ni para resguardar el precio-, en manos de personas desconocidas.
Si te piden dejar un cheque pagare ó vale vista, déjalo en una notaría y con instrucciones notariales que expresen claramente, que estos no pueden ser cobrados, que es solo una garantía, y que se puede considerar como parte del pago, solo en caso de que se firme la escritura de venta en determinada fecha. Lo normal es dejar un monto menor en dinero para seriedad, monto que se abonara al precio.
3.- Cheques por multas a un retracto intempestivo, esto es, desistirse del contrato de compraventa fuera de las causas que se pactaron o simplemente porque ya no quiero vender o comprar, también deben quedar con instrucciones claras y precisas con el notario.
4.- Es importante tener en cuenta que no es serio ni profesional que te pidan dejar un cheque o vale vista por cantidades importantes cuando firmas solo una oferta de compra.
5.- Jamás dejes de hablar con el vendedor, o comprador (en el caso que seas tú el que venda). Si bien el corredor hace su trabajo, debe ponerlos contacto. Él no debe ni puede evitar la relación entre las partes. Hacerlo es considerado una mala práctica.
6.- Si quieres hacer una oferta, esto es cuando te interesa un determinado bien y manifiestas tu intención de adquirirlo, debe ser por escrito. Al momento de ser aceptada es cuando se firma la promesa, que debe quedar sometida a condiciones, por ejemplo, que los títulos de la propiedad estén en orden, que no tenga embargos, hipotecas, deudas, etc.
Si hay problemas, los cheques en garantía son devueltos a las partes por el notario.
7.- Si firmas una oferta de compra, debes exigir copia de la aceptación por la otra parte. Muchas veces hay errores de redacción, o errores de hecho en oferta y aceptación, que provocan problemas evitables. Por ejemplo, yo quiero usar la propiedad a fin de mes, y la vendedora quiere entregarla 15 días después; por esta razón siempre vendedor y comprador deben conversar.
8.- La compraventa debe estar sujeta a un Estudio de Títulos. Este estudio te servirá para saber entre muchas otras cosas si:
Si hubo una compraventa anterior, ¿se terminó de pagar el valor pactado o las cuotas acoradas?
¿El vendedor puede venderla? ¿O es necesaria la autorización de una tercera parte, como por ejemplo, el marido o la mujer? O en el caso que fuera un bien de una sociedad.
¿La propiedad tiene hipotecas o embargos?
¿Está en garantía de operaciones antiguas?
¿Está en juicio?
¿Tiene pagadas las contribuciones?
¿Tiene recepción final?
¿Es una propiedad que pudiese ser expropiada?
Éstos y muchos más, son puntos que requieren de un estudio previo, al comprar una propiedad, ya que en ese acto, estamos adquiriendo un bien respecto del cual, antiguos dueños e interesados, podrían ejercer, acciones legales, por vicios ocurridos hasta diez años atrás. Esas acciones podrían pretender derechos sobre nuestra nueva propiedad.
No dejen esto en manos de inexpertos, solo confíen en profesionales calificados, ya que esta inversión debe ser siempre 100% segura. Ojo. Si la compra la realizan con crédito hipotecario, esta gestión corre por parte del banco.
9.- Por último, el seguro. Cada vez que entregues dinero como parte del pie que te piden las inmobiliarias, pie que hoy va entre el 15 y el 20%, la inmobiliaria debe tomar un seguro por ese dinero, para que en caso de que si tienen algún problema, tú no lo pierdas, ese seguro deba ir especificado en la promesa de compraventa.